※超初心者の為の住宅相談所:販売価格の壁(裏話)!

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      なぜ、住宅購入に失敗してしまうのか?
        〜プロが明かす本当の理由〜
     http://tsukimaro.seesaa.net/

             第4号          2006/8/18

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こんにちは!発行者のMAROです。
このメルマガを選んでいただき感謝しています。

ここでは、はじめてのマイホームを手に入れるのに不安を感じている
”超初心者”の方が「それを知りたかったんだ!」「これは事前に聞く
ことができて良かった!」といっていただけるような役に立つ情報をお
伝えしていきたいと思います。

皆さまからいただいた質問にお答えする形で「本音」の「生」の情報を
バンバン出していきますよ!!!


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【著者紹介】
消費者不動産研究所 所長 MARO
宅地建物取引主任者、ファイナンシャルプランナー、不動産コンサルテ
ィング技能士、福祉住環境コーディネーター
http://tsukimaro.seesaa.net/
不動産業界に16年在籍。宅地開発、宅地分譲、建売分譲、マンション
分譲、ハウスメーカー、ハウスビルダーを経験し不動産のスペシャリス
トとして一般消費者向けにコンサルティングを実施。
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■はじめに・・・ここは毎回一緒なので読んだ方はとばして下さい

そもそも、不動産の相談に乗るようになったきっかけは、数年前、社宅
に住んでいるとき、僕のことを不動産の専門家と知っているグループ会
社の同僚が「今度マンション買いたいんだけど・・」といって、契約や
ローンなどいろいろ聞いてきました。

そんな事が何度かあって、僕は気づいたのです!



  「え〜!何も知らないんだ\(◎o◎)/!」



そんな事あたり前だろ素人なんだから(怒)
という声が聞こえてきそうですが・・・

その時はじめて、一般の人は高価な家を買おうとしているのにまったく
知識が不足しているという事に愕然としました。



  「だって、そうでしょ!」



パソコンや携帯電話を買う時は、納得するまで機能やデザインを徹底的
に調べるのに、どうして家だとよく分からないまま買おうとしてしまう
のですか?


● 何千万円もするんですよ!
● 一生に一度の買い物ですよ!
● ずっと、そこに暮らしていくんですよ!
● 家族の集まる場所なんですよ!


そんなに簡単に選んでいいんですか???


僕は、同僚からいろいろ聞かれたときに一生懸命知っていることを初心
者にも分かるようにかみ砕いて教えました。

そしたら、すごく感謝してもらえて、教えた僕もとてもうれしかったの
です。

そんな悩みを持っている多くの人に少しでも役に立てたらという思いで
、不動産購入について「超!初心者」向けのコンサルティングを開始し
ました。



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【もくじ】
 1.販売価格の壁(裏話)!
 2.今週の住宅基礎知識
 3.おすすめサイト
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1.販売価格の壁(裏話)!

・今週はご相談の内容ではありません。
 分譲業者(デベロッパー)がどうやって値付けをしているのかをご紹
 介していきたいとおもいます。

 まず、分譲物件の販売価格というのは、コストの積み上げで決まるも
 のではありません。

 例えば、10戸の建売分譲があった場合、コストの積み上げで価格を
 決めていくと、角地などの条件の良い宅地と条件の悪い宅地の価格が
 面積が同じだと仮定すると価格も一緒となってしまいます。

 マンションも同じです。最上階と1階では面積が同じタイプでも価格
 は違ってきますよね!

 つまり、売れる価格、価値に見合った価格というのが売値の設定にな
 ります。

 ところが、販売価格というものにはそのエリアにふさわしい価格とい
 うものがあって、いくら仕様や設備を良くしてもこれ以上の金額では
 あまり売れないという壁が存在します。

 例えば、Aという分譲地では3000万円というのが価格の壁になっ
 ているとすると、それ以上の価格設定をすると極端に売れ行きが悪く
 なるので、その価格以下に抑えようとします。

 すべてがこの価格に収まるようであればいいのですが、広い宅地割り
 になっていたりすると、その価格に収まらなくなってきます。

 もちろん、角地だとか眺望が良いとかのメリットがあると価格を高く
 設定しても販売できるのですが、特にメリットがなく宅地が広いだけ
 となると、なかなか価格に反映することは難しくなってきます。

 こういった場合は、他の宅地を少し高く設定して、この広い宅地の価
 格を抑えるように調整します。

 つまり、この広い宅地の物件は割安でお得だということになります。

 極端に面積の広い宅地は坪単価が相場よりかなり安く設定されている
 ことが多いので狙ってみるのもいいかもしれませんね!


 
さて、今週の裏話はいかがでしたか?
参考になりましたか?

ご意見・感想をお気軽にどうぞ。
tsukimaro@gmail.com


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2.今週の住宅基礎知識

 ≪テーマ≫ 
 地盤調査とは建物を建てる前に地盤の強度を調べることにより、その
 ままその地盤の上に建物を建設できるかどうかを測定することです。

 調査方法はいろいろありますが一般的にはSS(スウェーデン式サウ
 ンディング)という方法を良く用いられます。

 住宅を建てるときに最も大事なのが地盤です。
 どんなに強固な家を建てても地盤が傾いてしまうと意味がありません


 と、ここまでかたい事を書きましたが、ここから裏話です(笑)


 実は、地盤調査は非常に難しいのです。
 だって、土の中の状況ですから、実際に土をサンプリングして物理検
 査をしてみないことには正確なことはわかりません。

 ところがそこまでやるとお金がかかりすぎるので一般住宅ではやりま
 せん。

 ここで、ハウスメーカーの姿勢が違ってきます。

 例えばローコストで建てるようなハウスメーカーだと安さが売りなの
 で安全性を低い数値に設定し、なるべく地盤改良をしなくてすむよう
 にしようとします。

 もちろん地盤改良にかかる費用はお客様負担なんだからいいじゃない
 のと、思われるかもしれませんが、価格が売りのハウスメーカーはそ
 こで勝負しているので、コストが上がることを嫌います。

 一方、大手ハウスメーカーになると信用が売りなので、安全性を高い
 数値に設定し、通常の状態でも地盤改良をすすめてきます。

 そうすると、余分な出費になってしまう場合もあるということですね


 そこで、おすすめですが地盤については一度自分で調べるのが良いと
 思います。


 さあ、だれでもできる地盤調査の方法♪ いってみましょう!

 1.まず、地名を調べる。
   地名に川とか谷それから沼とかがついていると怪しいですね!
   昔はそういう土地だった可能性が高いので、どうしても地盤は悪
   いことが多いのです。

 2.そこで、古地図を調べる
   図書館などに行けばその土地の歴史を記した古地図が見られるの
   でもともとどういう土地だったか調べてみるといいでしょう。

 3.まわりの家を見てみる
   周辺の家や塀を見て、クラックが入ってないか、家が傾いてない
   かというのを見てみるのもいいですね。

 4.近所の長老に聞いてみる
   その土地に昔から住んでそうな人に聞けば、その土地の歴史を良
   く知っています。昔はここに川が流れていたとか池があったとか
   本当に良く知っていて教えてくれます。

 5.別の不動産業者に聞く
   不動産御者はだいたいどこの地盤が悪いといった情報は持ってい
   るので、聞いてみるのも手だと思います。

 ここまで調べると、簡単な地盤調査より正確な情報を得ることができ
 ると思いますよ!!



さて、今週の住宅基礎知識はいかがでしたか?
参考になりましたか?

ご意見・感想をお気軽にどうぞ。
tsukimaro@gmail.com


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3.今週のおすすめサイト

ジオテック株式会社
  ↓  ↓  ↓
http://www.jiban.co.jp/

・地盤調査会社の大手です。
 地盤についても詳しく解説しているので、おすすめです。

 なかでも、不同沈下事例報告というのは、実際に傾いてしまった家を
 調査し修復している報告がされていて、ちょっと恐ろしいですよ。



さて、今週のおすすめサイトはいかがでしたか?
参考になりましたか?

ご意見・感想をお気軽にどうぞ。
tsukimaro@gmail.com




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    ▼住宅について何かお困りのことはありませんか?▼
          お気軽にご相談ください
           tsukimaro@gmail.com
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 ご質問には、ご納得いただくまで丁寧にお答えさせていただきます。

 また、どんな簡単なことでもいいのでぜひ感想をお願いします。
 あなたの感想を心からお待ちしています。

 なお、ご質問・感想の内容はこのメルマガで取り上げさせていた
 だく場合がありますのであらかじめご了承ください。



編┃集┃後┃記┃
━┛━┛━┛━┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

お盆真っ盛り、そうです終戦記念日に書いています。

しかも、仕事中・・・

お盆中は電話もならなくて仕事(メルマガ)に集中できていいですよ。

・・・・強がり・・・(泣)


さあ、次回も裏話でいってみよう・・・ということで
「発注コストの秘密(裏話)!」について紹介していきたいと思います。

来週もご期待ください!

また、お会いしましょう(^_^)/~



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【裏・編集後記♪♪】

昨日の夜、家族と一緒に新しいお店に食事に行きました。

中州にできた新しいビルでその名も「ゲイツ・ビル」・・・(笑)

思いっきり狙ったネーミングのような気もしますが、お店がまたすごか
った。

全部で500席くらいあって、その内40室くらいが個室になっていま
す。

全室カラオケ付というだけなら驚かないのですが、僕達の入った部屋は
ジャグジーがついていました。

子供達は裸になって風呂の中でカラオケを熱唱し大喜び!

しかし、大人は・・・と思って店の人に聞いてみると、無料で水着を貸
し出してますよ!ほとんどの方は借りていかれますよ!
だそうです。

しかも、もっと驚いたことにベッドのある部屋とかありました。

一体中で何してるんでしょう・・・
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